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精實新聞 2013-11-27 09:32:10 記者 林詩茵 報導

過去市場普遍認為，豪宅對於周邊房價將出現明顯帶動，稱為「水漪效應」，不過，房仲業者分析台北市實價資料顯示，豪宅方圓250公尺(第一圈)、500公尺(第二圈)與1000公尺(第三圈)後的房屋均價，已不再呈現距離豪宅越遠價格越低的狀況，知名豪宅如宏盛(2534)「帝寶」、中泰賓館和達新工(2535)合作的「文華苑」、以及長虹(5534) 「虹頂」等案子都沒有出現隨距離而價格遞減的狀況，反而不少豪宅的第二圈均價還高於第一圈。業者分析，這應與都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義有關。

從數據來看，最讓人意外的是「帝寶」周邊的表現，第二圈價格達127.16萬/坪，逆勢較第一圈的95.94萬元/坪高，而且價差還高達32.54%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，帝寶周邊多是老舊公寓，反而距離較遠的第二圈區域，因陸續有豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現因此比近「帝寶」的第一圈更為亮眼。

其他豪宅案像元大「(木百)悅」、潤泰新(9945) 「松濤苑」、大直「輕井澤」也有這種情形，顯見若是舊社區中的豪宅，價格帶動力道其實不如想像，此與都更話題退燒，買方不再瘋狂追逐豪宅旁老公寓有關；此外，豪宅近期價格仍獨強，與周圍社區已失去比價意義，亦有相關。

不過，信義計畫區皇翔(2545)「御琚」、「信義之星」等群聚型的豪宅，水漪效應仍極為明顯，徐佳馨認為，這應與多筆豪宅位於同一區，彼此之間競價，並拉高第一圈房價表現，但與更外圍第二、三圈的價差就會明顯拉大，像信義計畫區這種豪宅群聚，外圍多為舊宅，這種狀況也越明顯。

不過，除了豪宅群聚的區塊外，其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，當豪宅價格已經逼近3百萬大關之際，一般住宅屋主也深知買盤無力支撐，自然不會追隨，加上都更話題退燒，比價更無意義，換言之，當豪宅價格往「無頂蓋」之路前進，周邊若都是一般住宅，就不具有比價效應，這意味著豪宅自然走出一條不同於一般住宅之路，而決定一般住宅價格的關鍵，不是靠沾富鄰居的光，而是回歸重大建設、生活機能等基本面。

台灣房屋智庫研究員洪佩君也指出，台北的房市凡是以捷運站來當圓心，房價幾乎都呈現漣漪效應，越靠近中心價格越穩固，但若以豪宅做圓心就不那麼絕對，例如「帝寶」的周邊包含濟南路商圈，價格在大安區並不算高，但第二圈卻包含了捷運忠孝新生站、大安森林公園的北側和附中學區，小套房價格飆漲之下，均價表現就顯得特別突出。

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