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通車前的捷運站、鄰公共建設 較具成長潛力

【潘姿羽╱台北報導】

辛苦賺錢比不上用錢滾錢，但投資股票、期貨卻又須承擔高風險，許多民眾因此起了購買套房，當包租公收租的念頭。專家表示，套房固然總價低，但銀行貸款成數也較低，加上房東須負修繕責任，以及面臨可能遇到惡房客的風險，「不要想得太美好。」

套房通常坪數小、總價低，增值幅度相對有限，但低門檻受到不少民眾青睞。台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，投資套房可分為「置產型」、「出租型」。若選擇前者，應考量增值幅度，不一定是頂級地段，但要有發展潛力；後者則重穩定客源，可選擇商圈、學校或交通便利的地點。

中南部報酬率6%

她解釋，置產型的套房賺轉手後的增值價差，地點重要，但並非選擇一級地段，因為房價基期高，漲幅有限，「通車前的捷運站、未來有公共設施的地點，成長幅度大，是不錯的選擇。」
若以維持穩定租金收益為目的，洪佩君建議，大學城、熱鬧的商圈或是大眾運輸便利的地方，可以吸引租客。但她提醒，應先計算報酬率，並將1~2個月的空租期和每月房貸一併計算。北部因房價基期高，報酬率有2%就很不錯，中南部則因房價低，且多透天住店產品，報酬率甚至可突破6%。
學校周邊客源穩定，但洪佩君指出，雖然明星學區周邊設籍套房熱門，房價也很難跌，缺點是單價很高，報酬率很有可能是負的，假如房屋增值度低於房貸，轉手時甚至會賠錢。
大眾銀行主管則分析，目前房價處高點，未來下跌風險很高，所以現在銀行會更保守放貸，非台北市、小於15坪的套房很有可能就不符貸款條件。 

大學城客源穩定

她更指出，民眾購買套房的目的是自住或投資，也會直接影響貸款成數、利率。因為即便經濟環境差，自住民眾也會努力償還房貸，所以條件好的民眾購買套房可貸7~9成；但投資買方當房價下跌，還款意願會降低，因此貸款成數僅6~7成，利率也會略高於自住民眾。
要擔起包租公的角色，須承擔的義務也不少，若沒慎選房客，還可能受一肚子氣。崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示，民眾購屋前，最好先設定想承租給怎樣的房客，再來選擇地點。
她分析，大學城客源穩定，但學生自主性較強、活動多，容易打擾鄰居，對室內物品也較不愛惜，物品折舊率相對高。辦公商圈的上班族，生活單純，但房東最好向房客要個名片，順便了解工作地點、公司規模，確保房客有能力支付租金。 

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